世界上很少有哪個(gè)城市（至少是像莫斯科那樣的古老城市）的天空輪廓線會(huì)像莫斯科那樣日新月異。在斯大林時(shí)代的摩天大廈和蘇聯(lián)晚期的劣質(zhì)活動(dòng)房當(dāng)中，智能化現(xiàn)代寫(xiě)字樓正拔地而起。從密密麻麻的起重機(jī)上來(lái)看，更多大廈正在修建。 　　規(guī)模宏大的“莫斯科城”(Moscow-City)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目長(zhǎng)久以來(lái)被人視為“白日夢(mèng)”而一直被擱置，**近終于在莫斯科河(Moscow River)的一個(gè)河灣處破土動(dòng)工了。根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目能與倫敦金絲雀碼頭(Canary Wharf)媲美。但在兩年之內(nèi)，它就可以自豪地?fù)碛袣W洲**高的大樓：一幢高達(dá)340米的“聯(lián)邦大廈”(Federation Tower)。 　　高緯物業(yè)(Cushman & Wakefield)全球首席執(zhí)行官布魯斯.莫斯勒(Bruce Mosler)表示，從未來(lái)幾年的計(jì)劃建筑面積來(lái)看，莫斯科會(huì)成為擴(kuò)張速度排名全球第二的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，僅次于中國(guó)上海。 　　然而，這個(gè)市場(chǎng)目前還極不發(fā)達(dá)，而俄羅斯經(jīng)濟(jì)正蓬勃增長(zhǎng)，極大地刺激了地產(chǎn)需求，因此，目前的供給雖已十分可觀，預(yù)計(jì)仍難以滿足旺盛的需求。這種情況將導(dǎo)致收益率進(jìn)一步受到擠壓，但隨著地產(chǎn)價(jià)值的上升，整體回報(bào)率將仍具吸引力。 　　至少在短期內(nèi)，真正投資級(jí)的產(chǎn)品還是缺乏，因此，莫斯科雖有巨大潛力，有時(shí)候仍會(huì)讓國(guó)際投資　人感到灰心。但即便如此，他們?nèi)匀粫?huì)對(duì)該市場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模投資。 　　莫斯科的情況尤為明顯。目前，莫斯科是大多數(shù)國(guó)際投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。企業(yè)活動(dòng)的拓展刺激了寫(xiě)字樓的需求量，也惠及新生的倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)市場(chǎng)。 　　另外，人們實(shí)際可支配收入的增長(zhǎng)速度甚至高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，也推動(dòng)了零售市場(chǎng)的迅速擴(kuò)張。 　　房地產(chǎn)公司高緯物業(yè)俄羅斯分公司Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko的資深董事蒂姆.米勒德(Tim Millard)表示，國(guó)際投資者往往不得不消除成見(jiàn)。 　　他表示：“許多人剛開(kāi)始來(lái)的時(shí)候，覺(jué)得這地方環(huán)境危險(xiǎn)，而且生意風(fēng)險(xiǎn)大，但呆上一段時(shí)間之后，就明白事實(shí)并非如此。”當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)是會(huì)有的。在莫斯科，產(chǎn)權(quán)**清晰的樓宇寥寥無(wú)幾。一些外國(guó)投資者還在土地租期方面遇到問(wèn)題。莫斯科的土地租賃期限僅為49年。但米勒德表示，絕大多數(shù)租約仍有35年或40年的合同期限，另外回報(bào)也很可觀，這說(shuō)明投資者能夠很快適應(yīng)。 　　莫斯科的官僚作風(fēng)和腐敗現(xiàn)象還是多得讓人透不過(guò)氣來(lái)。不過(guò)市場(chǎng)人士表示，腐敗實(shí)際上沒(méi)有人們想象的那么嚴(yán)重，而在其它許多市場(chǎng)，腐敗情況可能大抵相似，包括一些西歐國(guó)家。 　　有一種行之有效的做法可以應(yīng)對(duì)上述兩種問(wèn)題：在當(dāng)?shù)仄刚?qǐng)一個(gè)聲譽(yù)卓著，而且深諳體制的合伙者，讓他在全盤(pán)承包，但指示他們按規(guī)則辦事。 　　仲量聯(lián)行的蘭格認(rèn)為，在“巴俄印中”四國(guó)（即巴西、俄羅斯、印度及中國(guó)），俄羅斯的復(fù)雜程度可能**低。 　　那么前景又如何呢？盡管優(yōu)質(zhì)樓宇大量交付使用，但莫斯科寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍將吃緊。其A級(jí)寫(xiě)字樓面積不足500萬(wàn)平方米，按人均衡量，甚至落后于東歐國(guó)家的首都。即便莫斯科每年計(jì)劃新建樓宇面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于100萬(wàn)平方米，仍需要很常時(shí)間才能夠縮小與其它國(guó)家的差距。 　　房地產(chǎn)收益率已大幅縮水，從2002年18%至20%的水平，跌至目前的11.5%至12%。預(yù)計(jì)在未來(lái)兩三年，收益率仍將繼續(xù)下跌至9%以下，這將大大縮小俄羅斯市場(chǎng)與中東歐乃至西歐市場(chǎng)收益率之間的差距。 　　零售業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)仍迅猛增長(zhǎng)。截至去年年底，莫斯科已擁有40多個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)物中心，5年前勉強(qiáng)才有6個(gè)。但是，和前蘇聯(lián)時(shí)代的商店和露天市場(chǎng)相比，“現(xiàn)代化”商場(chǎng)的銷(xiāo)售額在零售業(yè)銷(xiāo)售總額中所占比例仍然較低，莫斯科的人均零售業(yè)地產(chǎn)面積甚至不如東歐國(guó)家。 　　倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)展初期，但預(yù)計(jì)在未來(lái)兩三年，黃金地段倉(cāng)庫(kù)的面積將擴(kuò)大一倍。作為新生代投資者的典范，英國(guó)企業(yè)家安東.比爾頓(Anton Bilton)創(chuàng)建了Raven Russia公司，并計(jì)劃未來(lái)兩年里在俄羅斯倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)市場(chǎng)投資5億英鎊。該公司已在倫敦證券交易所的另項(xiàng)投資市場(chǎng)(Alternative Investment Market，又譯創(chuàng)業(yè)板）上市。 　　但莫斯科DTZ Zadelhoff Tie Leung公司總經(jīng)理大衛(wèi).奧哈拉(David O"Hara)警告稱(chēng)，所有領(lǐng)域的外國(guó)投資者都得加快步伐與現(xiàn)金充沛的本地買(mǎi)家競(jìng)爭(zhēng)，而后者面臨的項(xiàng)目前期盡職調(diào)查（due diligence）標(biāo)準(zhǔn)可能更為寬松。 　　他表示：“機(jī)構(gòu)投資者要用三個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行盡職調(diào)查，而俄羅斯買(mǎi)家30天內(nèi)就可完成。”