目標(biāo)在郊區(qū)建老年社區(qū)，發(fā)起人計劃墊付資金拿地，但目前仍面臨拿地難。 　　雖然經(jīng)歷了去年宏觀調(diào)控，但北京房價上漲勢頭依舊，與以往不同的是，業(yè)主更為清醒，民間“自治”現(xiàn)象開始增多。北京住房專項(xiàng)維修基金托管銀行招標(biāo)會剛一落定，新天第家園就成為本市**為業(yè)主理財?shù)男�區(qū)。目前，新天第家園維修基金理財計劃已進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。與新天第家園相比，北京首例個人集資建房人于凌罡的建房計劃卻屢受挫折。**近曝出，與于凌罡同為召集人兼法律顧問的孟憲生成為第二例集資建房發(fā)起人之一。在繼于凌罡之后，第二例集資建房開始籌劃，業(yè)主自行理財也借相關(guān)政策之風(fēng)啟動。加上正在醞釀出爐的民間驗(yàn)房師，種種跡象都驗(yàn)證了業(yè)主自行尋找出路的意識逐漸增強(qiáng)。 　　第二例集資建房正待出爐 　　就在于凌罡**例合作建房面臨曲高和寡困境時，他的早期合伙人孟憲生另謀舉起第二例合作建房的大旗。孟憲生作為第二例集資建房發(fā)起人之一，其所在的北京仁和律師事務(wù)所將作為該合作建房的服務(wù)機(jī)構(gòu)之一，通過提供相應(yīng)服務(wù)、收取一定服務(wù)費(fèi)。據(jù)了解，此次集資建房的主要發(fā)起人和核心參與者均為房地產(chǎn)專業(yè)人士以及法律界人士，第二例集資建房的**早發(fā)起人具有20多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，這比于凌罡的起點(diǎn)高之又高。但是至今為止，這位**早的發(fā)起人仍未露面。 　　“必要的時候，**早的發(fā)起人會有足夠的資金用于建房。”似乎孟憲生在參與**次集資建房時，強(qiáng)烈感受到資金對于集資建房運(yùn)營的重要，所以，這次他選擇的**早發(fā)起人與于凌罡有了實(shí)質(zhì)性的區(qū)別。“第二例合作建房設(shè)想定位為老年社區(qū)，建筑面積5萬—7萬平方米，計劃有500戶左右，戶型面積100平方米左右，價格約為6000元/平方米，目前已有三塊相關(guān)土地正在協(xié)商中。但現(xiàn)在還沒有確定下來。從整個方向上來看，郊區(qū)的地會充裕一些，同時對于環(huán)境和總價方面，比較適合老年社區(qū)。”孟憲生說。 　　當(dāng)前拿地是首要問題 　　“我們想提前將地找好，這樣會有更多的確定性，避免了早期合作建房出現(xiàn)意見分歧。”孟憲生覺得，解決地塊是給大家更大信心的前提。所以，幾個召集人考慮，先墊付資金拿地，確定地塊之后，再召集更多合作建房者來入股。孟憲生說，這種集資建房是試圖改變之前合作建房模式，同時又與開發(fā)商的開發(fā)模式完全不同。孟憲生沒有過多地解釋第二次集資建房的模式，因?yàn)槠淙蕴幱谔接懼�中，但他和于凌罡一樣，遇到的首要問題還是土地問題。 　　于凌罡集資建房時間表 　　2004年2月：建立合作建房的網(wǎng)站 　　2004年4月：去市建委咨詢，雖然得到認(rèn)可，但是政府表示，有難度。當(dāng)時考慮通過招拍掛拿地。 　　2004年12月：開始向社會召集人。孟憲生加入召集人的行列。 　　2005年1月：成立合作建房的聯(lián)盟，孟憲生起草相關(guān)文件。 　　2005年3月：選出29個股東，開會討論法人結(jié)構(gòu)。 　　2005年4月：正式注冊藍(lán)城公司。 　　2005年5月：東四十條土地招拍掛，但是被股東會否決。主要原因是首付從15萬調(diào)到24萬，幾個主要股東認(rèn)為，如果參股門檻增加，好多人達(dá)不到資質(zhì)，后來只好放棄。 　　2005年7月：芍藥居地塊拿地失敗。主要致命傷是工程造價偏高，團(tuán)隊不夠?qū)�業(yè)專職，合作建房承受輿論的壓力。股東會因合作者數(shù)量不足200人等原因放棄競買。 　　2005年12月：合作建房決定參加工體北路四號院項(xiàng)目競買。 　　2006年1月：藍(lán)城公司董事會再次否決參加競買，此次拿地失敗。 　　溯源 　　去年4月老盟友分道揚(yáng)鑣 據(jù)稱是因?yàn)閮蓚�召集人意見不統(tǒng)一 　　“早在2005年4月份，孟憲生就退出了首例集資建房。當(dāng)時孟憲生是首例集資建房的召集人之一，并且是首例集資建房的法律顧問。但他除了參與制定了前期統(tǒng)籌方案之后，再沒有參與其他具體工作。在股東提議召集律師競標(biāo)之后，孟憲生選擇了退出。后來我們選擇了金城同達(dá)律師事務(wù)所合作。”據(jù)于凌罡回憶說。對于此前脫離于凌罡，孟憲生表示是由于管理上有分歧。 　　“當(dāng)時主要原因是在制度上。于凌罡堅持定向分期轉(zhuǎn)讓制度（參與者按合作建房的進(jìn)度分期付款），而我認(rèn)為這樣的風(fēng)險比較大，當(dāng)公司需要錢的時候，不能保證參股人能及時匯款到位。”“在團(tuán)隊中，兩個主要發(fā)起人有完全不同的觀點(diǎn)，總是爭吵，我認(rèn)為這對團(tuán)隊是不利的，所以選擇退出。”孟憲生淡然表示。 　　回訪 　　于凌罡正同時運(yùn)作三個項(xiàng)目 沒有與馮侖合作成功讓于凌罡深感遺憾 　　也許現(xiàn)在的于凌罡不如2005年得意，幾次拿地的失利，使這個往日的新聞人物顯得有些悲涼。“現(xiàn)在好多人說我亂花他們的入會費(fèi)。”于凌罡說：“事實(shí)上，除了公司的正常運(yùn)營，其他費(fèi)用都請律師了，現(xiàn)在還欠律師事務(wù)所的錢。還有人說我每年收驗(yàn)資銀行5%利息回報�，F(xiàn)在對我說什么的都有。”也許早在2003年底，當(dāng)于凌罡有這個念頭的時候，并沒有想到，事情如此任重道遠(yuǎn)。除了屢次拿地失敗，與萬通集團(tuán)董事局主席馮侖合作失敗，是于凌罡深感遺憾的。 　　于凌罡說：“2005年的5月份，就與馮侖協(xié)商借款5000萬元用來拿地。條件是9％年的利息，5％的項(xiàng)目管理費(fèi)。馮侖幫助我們做定制地產(chǎn)。但后來，萬通相關(guān)人士對我表示，如果借款，萬通要15％的利息回報，由于價格過高，我**終選擇了放棄。”記者試圖聯(lián)系馮侖，他暫未接受采訪。 　　但談起目前集資建房的現(xiàn)狀，于凌罡仍充滿信心地表示，目前仍有三個項(xiàng)目正在運(yùn)作，建國門項(xiàng)目每套驗(yàn)資要求價格在40萬－68萬之間，目前已有20人參加，尚缺20戶左右。望京項(xiàng)目每套驗(yàn)資要求價格在15萬－35萬之間，目前有80戶參加，尚缺160戶左右。角門項(xiàng)目每套驗(yàn)資要求價格在24萬－42萬之間，戶數(shù)暫時不詳。其中，后兩個項(xiàng)目以參股擁有土地的形式建房�，F(xiàn)在的于凌罡除了每天找適合的項(xiàng)目外，也在不斷地召集更多的人參與集資建房。 　　對話 　　于凌罡(首例個人集資建房倡導(dǎo)者)：我承認(rèn)現(xiàn)在失敗但會永遠(yuǎn)堅持下去 于凌罡（首例個人集資建房倡導(dǎo)者）  　　新京報：合作建房夢想了三年，現(xiàn)在你心里承認(rèn)失敗嗎？ 　　于凌罡（以下簡稱于）：在能拿到土地建房之前，我承認(rèn)失敗，但這并不影響我。 　　新京報：目前你**大的困惑是什么？ 　　于：怎樣能得到大家的信任，但我會用心去做，我只想做成這件事。 　　新京報：你的家人理解你嗎？ 　　于：當(dāng)然理解，因?yàn)樗麄兞私馕�、信任我�? 　　新京報：雖渴望成功，但在你心里，能夠堅持下去的時間底線是多久？ 　　于：我會永遠(yuǎn)堅持下去，直到所有人都明白，于凌罡是個值得信任的人。 　　孟憲生(第二例集資建房發(fā)起人之一)：召集人要具備領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì) 　　孟憲生（第二例集資建房發(fā)起人之一）  　　新京報：你怎么看待于凌罡的2005年？ 　　孟憲生（以下簡稱孟）：在一些事情中，會遇到挫折，但只要不斷地修正自己，就有成功的可能。于凌罡很清楚這一點(diǎn)，所以他也在不斷修正。 　　新京報：你認(rèn)為合作建房需要什么樣的人來領(lǐng)導(dǎo)？ 　　孟：領(lǐng)導(dǎo)者并不是簡單的召集人，既要具備領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì)，又要具備職業(yè)經(jīng)理人的能力，此外，還需要專業(yè)的管理團(tuán)隊。 　　新京報：高房價催生了合作建房，你覺得影響房價的因素是什么？ 　　孟：目前開發(fā)商融資成本增加，房價相應(yīng)增加。 　　分析 　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為第二例集資建房有背初衷 　　“從現(xiàn)在起必須改變一種觀念，不能把合作建房當(dāng)成一種公益事業(yè)。我從**開始就強(qiáng)調(diào)，合作建房并不是合作者去建房，也并不是沒有任何經(jīng)濟(jì)效益和報酬。”孟憲生說。“組織這樣一種活動比開發(fā)商的工作更為繁瑣。開發(fā)商實(shí)際上由股東決策即可，現(xiàn)在這種合作建房的決策和管理很難，更需要一個專業(yè)的管理團(tuán)隊。**次合作建房就遇到了這樣的問題。相對弱勢的人群用什么樣的組織方式更為有效、更為合理是必須要探討的。”他說。 　　業(yè)內(nèi)仍不看好第二例集資建房 　　對第二例集資建房，于凌罡覺得這似乎改變了人們合作建房的初衷，“我認(rèn)為他們這樣會失去住宅成本價優(yōu)勢，因?yàn)轱L(fēng)險共擔(dān)是利益共享的前提。”他說。香港百駿（中國）投資控股有限公司董事長王濟(jì)武認(rèn)為，目前開始運(yùn)作的合作建房模式與**種完全不同。更為貼切地說，這是一種商業(yè)模式而不是合作建房，而是一種“以股折房”、開發(fā)商提早融資的一種模式。不過，參股者在評估好預(yù)售風(fēng)險和價格折讓的利害后，購買這種“超前”期房也未嘗不可。 　　王濟(jì)武表示，合作建房并沒有繼續(xù)發(fā)展的空間，這種模式也不具備合理性。他認(rèn)為，參與合作建房人目的是希望在投入了一定的成本之后，獲得較為滿意價位的房子。但開發(fā)商的利潤并不體現(xiàn)在價位，而是中間的成本控制上。另外，無論是資金成本還是時間成本上，合作建房均有很大的不確定性。在**后交房時，總體造價未必低于開發(fā)商的造價。對此，金網(wǎng)絡(luò)副總經(jīng)理?xiàng)顝?qiáng)宏表示贊同，由于個人集資處于散而廣的形式，所以合作建房并不能保證集資者的根本利益，如果成功了也只能是其中一個特例。