**經(jīng)濟(jì)學(xué)者趙曉認(rèn)為，人均GDP1000—4000美元階段是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金階段。恰巧剛剛過去的2005年，武漢人均GDP突破3000美元。從“宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段將從根本上決定房地產(chǎn)發(fā)展”的觀點(diǎn)出發(fā)，武漢房地產(chǎn)行業(yè)在2006年的發(fā)展將是漸入佳境，未來美好前景欣然可期。     從行業(yè)發(fā)展來看，經(jīng)過2000年左右至今的歷練，武漢樓市已經(jīng)走過了艱難的起步階段，也將開始進(jìn)入相對穩(wěn)健、持續(xù)發(fā)展的階段。     不僅如此，更為重要的是，在過去的幾年里，武漢經(jīng)濟(jì)新一輪高速增長的基礎(chǔ)已基本形成，隨著2006新年鐘聲的敲響，武漢迎來了“十一五”開局之年———整個(gè)社會發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新的歷史時(shí)期。在此期間，房地產(chǎn)所在的第三產(chǎn)業(yè)成為重點(diǎn)發(fā)展的先導(dǎo)性行業(yè)。同時(shí)，僅從住宅的方面看，武漢市一個(gè)重要的目標(biāo)就是“城市居民人均住宅建筑面積達(dá)到32平方米”。     人們通常認(rèn)為，萬事開頭難。所以，往往對于具有開啟意義的工作也尤為細(xì)心和賣力。從這里出發(fā)，回望過去幾年風(fēng)雨之后的成就，2006年武漢樓市期待著一個(gè)新的起點(diǎn)來承接更大的發(fā)展機(jī)遇。此外，在外資開始由一線城市向二線城市轉(zhuǎn)移的大背景下，武漢樓市在新的一年里可能得到更加豐裕的投入；2006年還被認(rèn)為是“金融創(chuàng)新井噴年”，而房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新正是其重要內(nèi)容，武漢樓市的融資通道同樣也將更為寬廣。      當(dāng)然，種種的利好或許并不能完全保證樓市在2006年一定是一帆風(fēng)順。從供給結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整，到消費(fèi)信心的恢復(fù)提升，到信息化建設(shè)，到創(chuàng)新能力提升，再到市場秩序的規(guī)范井然等，武漢樓市要走的道路依然漫長。     均價(jià)突破3000元與人均GDP突破3000美元     均價(jià)3000元向來被認(rèn)為是武漢樓市的一道坎，可是這道坎在2005年被輕易跨過———去年6月份武漢市商品住宅成交均價(jià)達(dá)3065.59元,首次突破3000元大關(guān)。其實(shí)，認(rèn)真分析，漲得并不多，對比5月份漲幅為2.7%，對比去年底也僅為3.7%。但是關(guān)口突破的象征性意義從來都是大于實(shí)際意義的，關(guān)鍵是代表了無法阻擋又必須直面的趨勢。     2006年武漢房價(jià)怎么走？     這可能得回頭看看反映武漢經(jīng)濟(jì)水平的一個(gè)重要指標(biāo)———人均GDP，巧合2005年武漢人均GDP突破3000美元，預(yù)計(jì)達(dá)到3245美元，人均可支配收入也將突破萬元。     這又意味著什么？專家們認(rèn)為，人均GDP達(dá)到3000美元，其標(biāo)志消費(fèi)品為住房、汽車等高檔消費(fèi)品。從實(shí)際情況來看，截至去年第三季度，商品房均價(jià)為3307.79元/平米，較二季度漲了13%。宏觀調(diào)控下武漢房價(jià)仍在漲，似乎從側(cè)面印證了“3000美元”帶來的樓市變化———武漢人對房價(jià)的承受能力增強(qiáng)了。有趣的是，人均GDP3000美元同樣是一道坎———被認(rèn)為是現(xiàn)代化的門檻。從國外經(jīng)驗(yàn)看，人均GDP達(dá)到3000美元前后，往往是一個(gè)國家或地區(qū)開始經(jīng)濟(jì)高速增長的時(shí)期。     而根據(jù)“十一五”規(guī)劃，到2010年，武漢人均生產(chǎn)總值將達(dá)到5000美元。從這個(gè)角度來看，除去非理性因素，2006年武漢樓市的價(jià)格走勢似乎沒有太多的爭議。只是，消費(fèi)者與開發(fā)商的博弈，將不會因?yàn)閮r(jià)格走向的相對確定而冰釋。     300萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房與供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整     其實(shí)，對于個(gè)體的老百姓來說，房價(jià)趨勢的討論在很多時(shí)候并沒有太大的實(shí)際意義。因?yàn)椴还苁侨司鵊DP也好，還是住宅均價(jià)突破3000元也好，它們所反映的只是經(jīng)濟(jì)總量和總體趨勢，不能反映不同群體的消費(fèi)能力與承受能力。     這也是為什么在武漢人均GDP突破3000美元的經(jīng)濟(jì)水平下，不少人依舊不能接受突破3000元的住宅均價(jià)，甚至在面對經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)候說“房價(jià)還是高了點(diǎn)”。     于是在今年，武漢市政府工作報(bào)告中承諾辦10件實(shí)事里，排在**位的便是：建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房300萬平方米。     從市場自身來看，供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整依舊是2006年武漢樓市的重中之重。其實(shí)，這也是全國的大趨勢。去年年底的全國建設(shè)工作會議上，建設(shè)部部長汪光燾指出，2006年我國繼續(xù)貫徹落實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)為重點(diǎn)，控制套型結(jié)構(gòu)和銷售價(jià)位，從源頭上控制高檔商品住房開發(fā)。     惟其如是，才能使各個(gè)收入群體都能從住房保障體系中受益，樓市也才能得以和諧、健康發(fā)展。     熱錢涌動(dòng)下的武漢樓市     2005年，世茂集團(tuán)、瑞安集團(tuán)及和記黃埔為代表的香港大財(cái)團(tuán)在武漢勁攪樓市風(fēng)云，接連改寫“地王”記錄，全國震驚。與此同時(shí)，境外財(cái)團(tuán)或有境外財(cái)團(tuán)背景的企業(yè)也在武漢土地市場頻頻亮相。     一般性的觀點(diǎn)認(rèn)為，這是中部崛起背景下武漢城市價(jià)值和發(fā)展前景被認(rèn)可的結(jié)果。     但是另外一個(gè)不能忽略的大背景是，目前上海、北京、廣州等一線城市不可能再像以前那樣占盡先機(jī)、“包攬”外資，眾多跨國企業(yè)正逐步將工業(yè)投資由中國的一線城市向武漢等二線城市轉(zhuǎn)移。     同時(shí)，在房產(chǎn)新政的打壓和人民幣升值的預(yù)期下，海外熱錢卻有了大舉投資中國地產(chǎn)市場的良機(jī)。當(dāng)去年七部委聯(lián)合出臺的抑制房價(jià)政策將京滬推上風(fēng)口浪尖的時(shí)候，擁有更大發(fā)展空間的二線城市就成了一個(gè)亟需開采的金礦，武漢正是中西部被高度看好的幾個(gè)重點(diǎn)城市之一。     從武漢來看，舊城改造和城市建設(shè)的大規(guī)模進(jìn)行，更低的項(xiàng)目成本、優(yōu)厚的投資條件以及政府為招商拿出的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，都構(gòu)成了對熱錢巨大的吸引力。當(dāng)然，凡事都應(yīng)有度。不少人士認(rèn)為，于武漢樓市而言，熱錢的涌入也并非越多越好。只有當(dāng)武漢的經(jīng)濟(jì)社會得到了新的跨越之后，居民才有足夠能力購買房地產(chǎn)，潛在需求才能成為真實(shí)需求，樓市也才能健康發(fā)展。     “金融創(chuàng)新井噴年”里可能的機(jī)會     去年底的種種跡象表明，2006年將是中國的金融創(chuàng)新年，主題是金融衍生產(chǎn)品創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新是其中應(yīng)有之義和重要內(nèi)容。     隨著利率進(jìn)一步市場化和匯率制度改革的深化，金融市場的全面開放將驅(qū)使中資金融機(jī)構(gòu)被迫參與競爭，加大金融創(chuàng)新力度是他們不得不立刻著手的重要工作。     從房地產(chǎn)金融發(fā)展看，2006年在地產(chǎn)信貸政策環(huán)境可能明顯松動(dòng)的情況下，房貸證券化、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券以及以私募方式融通資金等有望獲得突破。不過更多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年房地產(chǎn)信托規(guī)模肯定會繼續(xù)擴(kuò)張，而且信托或許能夠成為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式。     有評論認(rèn)為：“房地產(chǎn)金融是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵問題，也是2006年的現(xiàn)實(shí)問題。從行業(yè)資金需求、政策、實(shí)踐操作等都在向一個(gè)方向努力，中國房地產(chǎn)的變革時(shí)代已經(jīng)來臨。在金融制度改革之后，一個(gè)更大的市場高潮又將到來。”     對此我們不僅要問，面對新一輪機(jī)遇，武漢地產(chǎn)準(zhǔn)備好了沒有？能否抓到可能的跨越機(jī)會？     《住宅性能評定標(biāo)準(zhǔn)》與武漢樓市創(chuàng)新能力     2005年8月22日是武漢樓市一個(gè)特別值得紀(jì)念的日子。就在那一天，總書記視察了由武漢市青山城市綜合開發(fā)有限公司開發(fā)的綠景苑小區(qū)。2005年，綠景苑小區(qū)以其在住宅節(jié)能、科技創(chuàng)新以及社區(qū)建設(shè)上的卓越表現(xiàn)，以**高分通過國家康居示范工程驗(yàn)收。     在堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會的命題下，綠景苑的答卷給中國房地產(chǎn)健康發(fā)展提供了一種方向。尤其是其卓越的創(chuàng)新能力尤其值得武漢樓市發(fā)揚(yáng)光大。     而在新的一年里，國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅性能評定標(biāo)準(zhǔn)》將于2006年3月1日起實(shí)施。據(jù)了解，《住宅性能評定標(biāo)準(zhǔn)》適用于城鎮(zhèn)新建和改建住宅的性能評定，而不是單純的評優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，反映的是住宅的綜合性能水平，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材等產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策，引導(dǎo)住宅開發(fā)和住房理性消費(fèi)，鼓勵(lì)開發(fā)商提高住宅性能等。     相信有著良好傳統(tǒng)的武漢樓市，在2006年的創(chuàng)新能力可以“百尺竿頭、更進(jìn)一步”，不僅能夠很好的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，更能涌現(xiàn)一批“綠景苑小區(qū)”，爭取創(chuàng)造新的綜合性能典范。     品牌企業(yè)與經(jīng)典項(xiàng)目      2005年于武漢的多數(shù)開發(fā)企業(yè)而言，或許是異常艱難的一年，國家的調(diào)控、消費(fèi)者的觀望等等，都可能構(gòu)成重要的關(guān)口。     可是在這一年里，武漢福星惠譽(yù)地產(chǎn)卻依舊高歌猛進(jìn)，品牌價(jià)值被評估為3.13億元人民幣，成為“2005中國房地產(chǎn)地方公司品牌價(jià)值TOP10”28強(qiáng)之一。自1999年8月成立以來，從一家普通的房地產(chǎn)企業(yè)到今天的武漢市房地產(chǎn)綜合實(shí)力第二名，福星惠譽(yù)只用了6年時(shí)間。      福星惠譽(yù)的6年，也是武漢房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的6年�？梢哉f它的成功，是武漢地產(chǎn)騰飛的見證，也表明了武漢樓市已經(jīng)到了可以孕育和產(chǎn)生名牌開發(fā)商的嶄新階段。2006年良好的市場態(tài)勢無疑會繼續(xù)加速催生更多的品牌企業(yè)。     與品牌企業(yè)相對應(yīng)便是經(jīng)典項(xiàng)目。近年來，盡管武漢樓市的整體品質(zhì)得到了很大的提升，優(yōu)秀項(xiàng)目不少，可是試問堪稱經(jīng)典的項(xiàng)目又有幾個(gè)？伴隨著香港世茂集團(tuán)鸚鵡洲項(xiàng)目等值得期待樓盤的問世，希望武漢樓市在2006年能夠留下傳世經(jīng)典。     樓市全面繁榮的開始     若問2005年武漢樓市的**大亮點(diǎn)是什么？或許十之八九會認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)的勃興。     的確，以漢正街成立復(fù)興聯(lián)盟為起點(diǎn)，伴隨著龍騰置業(yè)、盛唐房地產(chǎn)、南國置業(yè)等幾家項(xiàng)目的精彩亮相，掀起了2005年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高潮。     而在2006年，武漢商業(yè)地產(chǎn)還有可能更加精彩。因?yàn)槌�了漢正街以外，以銅鑼灣廣場為代表的漢陽區(qū)域和以光谷商業(yè)街及步行街為代表的光谷區(qū)域，也都將迎來商業(yè)地產(chǎn)的全面推廣時(shí)刻。     寫字樓方面，中南商圈和光谷區(qū)域在2005年的蓬勃發(fā)展勢頭有望得到延續(xù)，不僅能夠?qū)⑽洳龑懽謽钦�體水平提升到一個(gè)新的層次，更為重要的是將使得漢口、武昌呈現(xiàn)相對均衡的態(tài)勢。     此外，在住宅樓市回歸中心城區(qū)的大趨勢下，武昌沙湖徐東、積玉橋、中南附近以及漢口中心城區(qū)等依然將是當(dāng)仁不讓的焦點(diǎn)。而漢口盤龍城、金銀湖及武昌光谷湯遜湖區(qū)域等郊區(qū)樓市，則有望在今年掀開新一輪開發(fā)的小高潮，進(jìn)而開始與中心城區(qū)樓市形成互動(dòng)。     2006年武漢樓市的**精彩的地方，將不再是商業(yè)地產(chǎn)的一枝獨(dú)秀，而是其與寫字樓市場、中心城區(qū)住宅、郊區(qū)大盤等共同組成的全面繁榮的肇始。由此，武漢樓市也有望真正站在一個(gè)新的起點(diǎn)上，開好“十一·五”這盤大局．