今天的中國，幾乎人人在議論而又誰也說不清楚的莫過于房地產業(yè)。在這場爭論中，人們看到了這樣一些主角：金融系統、建設部、國土資源部、政府綜合部門（發(fā)改委、統計局等）、地方政府、房地產商、海外投行、學者以及老百姓。而爭論的話題集中在兩個方向上：其一，形勢如何；其二，誰之過。     泡沫？挾持？     雖然對房地產業(yè)的議論幾乎一直不斷，但這場將幾乎所有人卷入其中的爭論似乎是中國社科院金融研究所易憲容引爆的。     2004年，學界評估本輪宏觀調控的效果，人們認為已初見成效，甚至有人主張國內的宏觀調控該結束了。7月，易憲容發(fā)文稱：房地產業(yè)是經濟過熱的動力源。銀行的信貸消費、地方短期內業(yè)績、過熱的鋼鐵、水泥、電解鋁、建材，成為瓶頸的能源、電力、運輸、水無不與房地產有關。而房地產在這次宏觀調控中所受的影響則微乎其微。     由此，易憲容對房地產業(yè)態(tài)勢作出了嚴峻的判斷：房地產業(yè)把整個風險都歸結在國內銀行體系上，如果讓國內房地產的泡沫任意吹大，泡沫的破滅不可避免，而**后承擔這種泡沫破滅的只能是國內各銀行。如果國內房地產崩盤，整個國家經濟就可能發(fā)生危機，如20世紀90年代的日本。因此：“國內的房地產業(yè)調控之所以困難，就在于國內房地產業(yè)挾持著中國大陸經濟、挾持著各地方經濟。”“如果這些房地產問題處理不好，可能成為今后整個中國大陸社會政治動蕩的根源。” 此論一出，各方嘩然，反應各異。 金融管理當局：     事實上，金融界早就對房地產業(yè)的態(tài)勢忐忑不安。本輪房地產浪潮本來就是銀行推動的。從1997年到2002年，個人住房貸款余額年均增長113%。然而，到2003年，央行覺得態(tài)勢不妙，6月貨幣政策司出臺了**的“121號文件”，要求房地產開發(fā)商的自有資金不得低于項目總投資的30%，同時還收緊了對建筑施工企業(yè)、消費者的信貸。但兩個月之后，央行又發(fā)布了“18號文”，表示“對符合條件的房地產開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目也要繼續(xù)加大支持力度”，首鼠兩端的心態(tài)暴露無遺。     從2004年到2005年，金融管理當局通過《貨幣政策執(zhí)行報告》、《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》、《我國近期房地產貸款風險分析報告》等文件措辭嚴厲地警告房地產過熱的風險。并通過加息、控制借款人住房貸款的月房產支出與收入之比、公布房貸失信者“黑名單”、嚴格審查房地產開發(fā)商資信條件、控制授信比例、上調商業(yè)銀行對個人住房貸款的優(yōu)惠利率和個人房貸首付款比例等措施，試圖控制房地產泡沫風險。 房地產業(yè)：     我國房地產業(yè)的歸口管理部門是建設部。2004年10月18日，《中國經營報》發(fā)表了建設部政策研究中心的報告《泡沫之說不成立，中國房地產金融危機尚無跡象》。     報告根據20%的城鎮(zhèn)家庭每戶增加20平方米的住房，和因城市房屋拆遷產生的大量被動需求，判定超過6億平方米的住宅需求“是客觀存在的，是現在就買得起或者在住房信貸的幫助下買得起的”（新增5.4億平方米、拆遷1.4億平方米）。至于空置面積，“2004年8月底，商品房空置面積0.97億平方米，同比減少0.8%，比去年底減少3%。這說明當前的房地產空置問題并未惡化”，同時，“一定規(guī)模的空置對正常的房地產市場是完全必要的，它實際上在某種意義上是一種‘庫存’，從而發(fā)揮平抑房價的作用”。據此，否認了“泡沫說”。     對高漲的房價，報告認為：“房價中長期趨勢總是看漲”，并將其歸因為：地價上漲、高檔商品房供應增加和住房需求旺盛。并進一步認為：“房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。”“社會經濟預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。”     至于金融風險，報告認為“房地產業(yè)先天具備的高風險性以及和金融的天然聯系決定了房地產金融風險必然存在”。但這“并不意味著房地產業(yè)已經‘挾持’國家金融和經濟”，因為“房地產金融仍是銀行的優(yōu)質業(yè)務”，相反，1997年亞洲金融風暴的經驗表明，不是房地產泡沫導致金融風暴，而是金融風暴導致房地產“泡沫”破滅。     中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認同這個觀點，他認為，不要夸大房地產信貸與金融安全的關系，確保金融安全的主要作用點應在金融系統本身，“金融系統有病，房地產吃藥，是吃不出金融安全的”。     至于房地產商，被戲稱為“房地產總理”的任志強直截了當地稱“房地產泡沫說”為“胡說八道”。（2004年10月20日《北京晨報》）     這里我們看到金融管理部門與房地產業(yè)的兩個基本對立觀點：     其一，房地產業(yè)是否存在泡沫和值得警惕風險？     其二，風險在哪里，誰是多米諾骨牌的**塊？ 外國投資銀行：     摩根士丹利亞太區(qū)首席經濟學家謝國忠主要是從經濟全球化、金融全球化等角度來看問題。在他看來，美元弱勢引起的熱錢涌入，使中國融資成本降低，房地產開發(fā)商的融資成本比正常的要低2～3個百分點。正是海外來的熱錢促成了投機，“從某種意義上說，在上海房地產市場上，本地人已經被迅速地邊緣化了。上海的房地產市場是一個外部人的游戲”。而一旦國際金融環(huán)境變化，熱錢流出，后果不堪設想。他發(fā)出了刺耳的預言：房地產泡沫破滅的時間僅僅是幾個月，而不是一年。     然而，謝國忠所供職的摩根士丹利投資銀行，其名下的房地產基金msref自2003年起就活躍在國內房地產行業(yè)，有媒體一一列舉它的投資行為及投入的金額，據此質疑他發(fā)言的動機。厲以寧索性直指：國外經濟學家宣揚中國房地產價格充滿泡沫或市場即將崩潰是別有用心，其中潛藏著巨大的陰謀。宣揚中國房地產泡沫即將破裂是為了在國外企業(yè)和資本進入中國之前先打壓中國市場。     然而，謝國忠1997年對中國香港房地產的預言、對印尼經濟崩潰的預言、對中國將發(fā)生通縮的預言均被證實，使人們無法對他的話置之不理。     而謝國忠直指：“我懂得印尼經濟里**大的問題是腐敗”。謝國忠說，印尼的財富是虛的，里面其實都被掏空了。等到外國人不愿意把錢放進去的時候，空架子就會倒下。     20多年的切身體驗，使人們對謝國忠們的分析極易產生共鳴，而指斥謝國忠們“別有用心”的厲以寧，卻在韓德強的《從“厲股份”到“厲暴富”》中被描繪為“暴富階層的代言人”。     外國投資銀行成為中國房地產業(yè)辯論的主角之一，這本身就有點滑稽，評估他們的觀點與動機，更令人感到五味雜陳。